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Wednesday, April 18, 2007

搞搞钱学:空手套白狼之房地产投资术(1)美国篇

这题目是不是让你忍不住点击,但同时心里又充满疑惑?准备上当受骗看两眼然后把这个窗口关掉

空手套白狼,谁都想啦,好像那是传说中“大人物”的财技,哪是我们普通人可以玩的东西。

你是这样认为的吗?

这次想错了,下面爱搞搞就准备讲一个新鲜滚烫的真实案例。

不知道你有没有看过著名的“富爸爸穷爸爸”系列,这位畅销书作者出了无数开脑投资指南,俺也曾略略拜读过2本,最初看第一本的时候很激动,但看完后却更迷茫,因为看了半天也没有发现他说的具体是用什么方法挣钱

这个疑问一直存在俺心里直到最近看到一个故事。

2005年,一个名叫Casey的美国年轻人,通过学习几乎所有市场上关于房地产投资的课程,包括“富爸爸穷爸爸”的著作,受到很大启发,于是全力投入“地产大亨”的行列。

身无分文,还欠信用卡公司2、3万美金的债,却能在8个月内陆陆续续购买了8所分布在美国4个洲(差不多等于中国的省)的房子。

咱们先来参观一下这些房子的美丽照片感受感受(只有6个物业的照片)

Burdett Way, Sacramento CA Larchmont Dr, North Highlands CA
Muncy Dr, Modesto CA W 10250 N, Highland UT

 
Guadalajara Dr, Rio Rancho NM Angleridge Rd, Dallas TX

他怎么能不花自己一分钱买到这些美丽的房子呢?

这里先要交待一个背景,美国政府为了帮助国民实现所有人都能拥有一套房子的“美国梦”推出了许多优惠措施。

其中一个很重要的房屋贷款政策在美国联邦储备委员会主席格林斯潘当道的18年里发明了。

以前大家买房子要预付10%到30%的头款,其余部分向银行或其他金融机构贷款,但很多中低收入的家庭抱怨说房屋价格的上升速度远远超过他们的储蓄,所以导致中低收入家庭一直不能够买上一套属于自己的房子(这说法象不象咱们当今中国社会的舆论?)。

于是政府联合金融机构推出爱民措施,允许大家连那以前最低的10%头款都能借贷,这样就保证了每个家庭都能买上房子,只要你每个月供款就行了。

这种不需要头款的买房方式叫"No money down",也即“无需头款购房”,房款所需的贷款分两部分,一部分是原始贷款种类部分,即"primary loan",而头款那部分称为"subprime loan",也即现在媒体中经常提到的“次贷款”。

这位Casey同学就是利用这类“零头款”方式,从2005年10月到2006年5月短短8个月的时间买了8所单门独户的住宅。

具体怎么做呢?

他买第一套房子:

  1. 房屋售价36万美金;
  2. 他和屋主讨价还价,说你这房子这里要补那里要修,最后屋主同意买卖成功后退回3万美金给他装修房子用;
  3. 银行贷款36万给他买这房子;
  4. 屋主收到36万房款后真的退了3万现金给他现金;
  5. 他用那3万元的大部分还清了自己的信用卡债务(这些是以前的消费欠下的,和买房交易无关,不过据说其中有一部分是为了去学房地产投资课程所欠下的债);
  6. 同时用最短的时间卖出了这栋住宅,售价是原价36万;
  7. 因为美国房屋交易手续时间比较长,这房子从买入过户成功到转手卖出用了3个月时间,期间他只付了1个月的供房款(俺估计大概2千多美金),在那3万装修款现金中支出。

假如不考虑所得税(美国税率比中国复杂百倍)和其他杂费的话,他这次交易基本自己不用投任何钱,还从中套取了2万多美元的现金。

这就是俺上篇说的“空手套白狼

尝到甜头后这同学一发不可收拾,全美国到处跑投资房地产

本来一开始还进展顺利,后来随着美国房地产市场的走低,这个十个锅八个盖的把戏玩不转了,令他最高峰时候背上超过一百万美元的账面亏损,同时手上大部分物业面临被银行没收的命运。

他的故事现在很有名气,电视台还把他作为一个案例证明美国面临的房屋次贷款危机(点击下面图可以去观看这段CBS电视台的新闻视频)。

Facing Foreclosure on CBS San Francisco Ch. 5

怎么样,爱搞搞没有忽悠你吧

“这就是借别人钱的危险!买卖投资最好还是用自己的钱。”

这是不是你现在的观后感?

可惜,这想法错了。

虽然Casey同学在投资房地产的过程中走错了很多步,但唯一没有错的是借贷

否则你想一个身无分文的普通人什么时候才能拥有一栋房子呢?

象我们先辈那样?等差不多退休的时候才有能力有套房,没能享受几年就仙去留给后人

还是现在生活好呀,一个普通人都能有机会成为地产大亨

可他确实做错了,我们通过总结和学习他的错误就能避免我们自己以后犯错。

知道他最最最最最最最最错在哪里吗?

放心,这次题目没问题,正确答案只有一个

留个悬念,欢迎留言继续讨论,答案以后公布

故事说到这里暂告一个段落,剧情还没有结束,他能不能理顺这团乱麻呢?

俺没本事帮他忽悠,这位同学自己一五一十告诉你,天天都有新的进展,有自学能力的同学请挪玉步到故事中主人翁的blog继续学习:I am facing foreclosure.com

是不是意犹未尽?

心想只有美国才有这样的好事?别的地方呢?在中国能不能也用类似的方法空手套白狼?

欲知后事如何,请看后面2篇......


关联文章
101条同学们的留言啦 to "搞搞钱学:空手套白狼之房地产投资术(1)美国篇":
海风 - 4/18/2007 8:54:00 AM
打击沙发党,

呵呵,先沙发然后慢慢看。
海风 - 4/18/2007 8:55:00 AM
另外,你这个窝用的什么程序?感觉还不错的。
爱搞搞 - 4/18/2007 1:21:00 PM
自家编的 加上原来的爱搞搞客户端发送文章、图片、评论等
kevin - 4/18/2007 9:21:00 AM
还真看不出他错在哪里呢

有时候这种“拆东墙补西墙”的做法的确是有效的,但是要看准时机。
爱搞搞 - 4/18/2007 1:22:00 PM
嘿嘿 要有独立思考的自信呀 为什么不相信自己呢?
Silbo - 4/18/2007 10:01:00 AM
搞老师,你还真能留悬念,让我们胃口大增,建议你出一本书,一环扣一环的,绝对精彩!赶紧下一篇!我明天就去把房子贷下来,呵呵!
爱搞搞 - 4/18/2007 1:23:00 PM
呵呵 别老师呀 大家都是同学 出书的话不知道那些超链接怎么解决
Silbo - 4/18/2007 10:05:00 AM
不过确实有疑问了,在北京,转手一个房子,没那么容易啊,都那么贵,我周围有房子想转手的,都找不到买家
爱搞搞 - 4/18/2007 1:26:00 PM
北京现在二手房销售速度很慢了吗? 和去年比?
假如是真的就要小心了 这是楼价下跌的先兆 不过最好的方法是看附近售房中介里挂牌出售的房子成交速度
Lanny - 4/18/2007 10:07:00 AM
在中国现在感觉不大可能哦
爱搞搞 - 4/18/2007 1:26:00 PM
中国更容易玩
Run - 4/18/2007 11:16:00 AM
这种活国内那些皮包公司就最拿手. ;)
爱搞搞 - 4/18/2007 1:27:00 PM
国内炒法不大一样
无双 - 4/18/2007 11:44:00 AM
应该是错在范围太大,贪心不足吧,如果在地产价格跌落前收手,他应该是稳赚的。
PS:
主人翁的网站打不开,不知道是不是因为GFW
爱搞搞 - 4/18/2007 1:27:00 PM
那可能是 我这里打开完全没有问题
ybad - 4/18/2007 12:52:00 PM
这个不可能 一个普通人怎么能贷款36万美元 而且还有卡债
爱搞搞 - 4/18/2007 1:29:00 PM
美国就是这样的呀 普通人都能买 因为银行看你能不能付出每个月的房款而已 收入够那个就行了 中国更容易 很多时候连收入及偿还能力都不用查
nickyhu - 4/18/2007 2:09:00 PM
其实这样的故事早就在上海房市里上演了,大概3-5年前吧。之前有政策漏洞,现在基本上是套不到白狼了。
爱搞搞 - 4/19/2007 4:56:00 AM
香港的同学更早用这种方法
折腾 - 4/18/2007 2:11:00 PM
不知道会不会像前段时间浙江女富豪的"本色"神话那样,借贷的钱来还借贷的利息,最后雪球越来越大直至破灭,我觉得思路应该是差不多的.
爱搞搞 - 4/19/2007 4:57:00 AM
她那种和这还有点不同 因为纯资金集资没有增值部分
nickyhu - 4/18/2007 2:20:00 PM
先用自己的一套住房做抵押,申请贷款,买第二套房子,然后最短时间售出,赚取差价。多次转手之后就有了现金不用贷款也可买一套,那么再贷款就更加方便了。随着政策的高压,买卖房屋的门槛提高,这样的好事就没了。
爱搞搞 - 4/19/2007 4:58:00 AM
不一定
风吹雨 - 4/18/2007 3:23:00 PM
对这样的例子还真是很陌生,可能是国情不同的问题吧,只是在以前分析德隆短融长投失败案例的时候,见识过借贷投资的巨大威力和相伴的巨大风险,与这个例子应该有相似之处。
衡量资产的价值一般有两个尺度,一个是现值,一个是流动性,所以100W的现金就比100W的房子更值钱,因为现金的流动性是第一的。
短融长投的资产运作手法就是看到了资产现值的快速增加,却忽略了资产流动性的快速降低,使得风险成倍放大。
在这个例子里,房市的整体涨跌不是那么容易判断出来的,系统风险是无法规避的,只能想办法增加自己的抗风险能力。所以感觉他把第一笔收入大半拿去还信用卡的债务,而没有充分利用信用卡的借贷作用,增加手头资产的流动性是他犯的一个错误。
对这个不了解,实在没有把握,期待下文……
另外,交易都是有成本的,就象摩擦对机器的损耗,这点在规划的时候就要考虑到,特别是在中国,交易成本真不低,前不久亲历买房,让我印象深刻
爱搞搞 - 4/19/2007 5:00:00 AM
在美国有钱先还信用卡是明智的 因为全美国共3家信用公司记录所有人的信用状况 各种金融机构借钱给你时都会去查你的信用报告 如果有欠债 个人信用分数低 把债还了 分数提高后再借钱利率也低了
落叶 - 4/18/2007 3:35:00 PM
我不知道他具体错哪里了,不过可以大概列举一些:
1.跨省投资。
2.资金分散。
3.没看准时机
4.房子转手手续太长
呀,还是搞不懂
爱搞搞 - 4/19/2007 5:00:00 AM
这些都有道理 最最重要的是什么呢?
狐狸的独舞 - 4/18/2007 3:56:00 PM
我猜是不是他如果房子在手里的时间过长的话,要支付给银行很多的利息.
爱搞搞 - 4/19/2007 5:01:00 AM
别没自信呀 拿张纸把123列出来 一个一个排队 看哪个排最上面
狐狸的独舞 - 4/18/2007 4:06:00 PM
我胡猜的哦!!
嘿嘿 - 4/18/2007 5:09:00 PM
北京现在二手房销售速度很慢了吗? 和去年比?
假如是真的就要小心了 这是楼价下跌的先兆 不过最好的方法是看附近售房中介里挂牌出售的房子成交速度
那楼价上升的先兆是什么呢?我更关心这个,哈哈~
那个美国人最大的错误在于对趋势的判断错误,美国房价的趋势是下跌的,他还搞那么大,房价出现拐点后应该及时收手
爱搞搞 - 4/19/2007 5:02:00 AM
上升先兆以后也会写的
qq - 4/18/2007 9:30:00 PM
在下跌趋势中操作,成交速度慢,风险加大。
和炒股一样,开始尝到甜头,可大方向一变,没人接盘,最后站在了高岗上。
爱搞搞 - 4/19/2007 5:02:00 AM
这思路好 举一反三
大脚 - 4/18/2007 9:42:00 PM
确实不错,继续关注,无意中发现原来我一直看一个女人的文章,风格却一点不像女人
爱搞搞 - 4/19/2007 5:03:00 AM
女人只能风花雪月吗:)?
大脚 - 4/18/2007 9:47:00 PM
  ★★★   ★★★
 ★★★★★ ★★★★★ 
 ★★★★★★★★★★★
  ★★★★★★★★★
   ★★★★★★★
    ★★★★★
     ★★★
      ★ 迅速获得心理占位效应,我做楼底
风吹雨 - 4/19/2007 9:21:00 AM
呵呵,可能我没表达清楚自己的意思,信用卡的欠款是要首先归还的,良好的信用是在信用卡上获得更大利益的前提条件。
考虑到他手里只有信用卡资源能帮助他增加手头的流动现金(房子应该没有办法再抵押了吧?)以降低还贷风险,可以考虑多办理几张信用卡(不知道美国是否可以?),滚动借贷,最大限度的发挥信用卡的融资作用。
爱搞搞 - 4/19/2007 4:26:00 PM
信用卡能随时开 但利息非常利害 年利率一般要10%甚至2、30以上,而且经常是滚动月利率,所以不能借这些来做供房款的 这种方法要不得 宁愿给银行没收房子
小三 - 4/19/2007 10:06:00 AM
不應該在最短時間內出售房產。
表面上最短時間出售節約了還貸的錢,但是同時也使整個投資過程的利潤只有第一個客戶給的回扣。而房子的價值沒有增值,實際上還是負的。因為交易成本和時間成本。
如果在合適的時間出售給合適的人,他應該賺的更多。
爱搞搞 - 4/19/2007 4:29:00 PM
“不應該在最短時間內出售房產。”

假如房價下跌,停留手上越長時間虧損越大,還要每月投入供房款,很快把自己現金用完了,就陷入困境了。
nickyhu - 4/19/2007 11:02:00 AM
什么时候出第二期啊?
期待中!!!!
博主的回复还真是及时,赞一个先:)
爱搞搞 - 4/19/2007 4:29:00 PM
有时间就写
nickyhu - 4/19/2007 11:10:00 AM
在8个月内陆陆续续购买了8所分布在美国4个洲(差不多等于中国的省)的房子。

这房子从买入过户成功到转手卖出用了3个月时间。

这两处有矛盾的地方。
爱搞搞 - 4/19/2007 4:30:00 PM
你再仔细看看2局的主语和宾语:)
小杰克 - 4/19/2007 1:09:00 PM
感觉最大的错误在于他没有预见到美国房地产市场的走低,如果在这之前及时收手的话应该就不会到现在这样了。

刚刚想了一下又感觉他最大错误在于他的频繁买卖,从富爸爸系列里可以得知,现金流最重要,并且财富的多少在于其中的被动收入,他应该买下以后享受所得到的被动收入,而不是马上卖了然后再买别的,这样的话永远都积累不出自己的财富。

复杂啊,可能性太多了,等待后边的2篇……
爱搞搞 - 4/19/2007 4:31:00 PM
哈哈 哪里还有被动收入 租都租不出去 而且要急于卖 租了又不好卖
纪念毛毛 - 4/19/2007 2:43:00 PM
应该是对风险的评估不足。对自己的现金流评估不足,现金链断了。
爱搞搞 - 4/19/2007 4:32:00 PM
都有道理 但不是最最最
awflasher - 4/19/2007 3:19:00 PM
互联网 is not 金矿
aigaogao is 金矿
爱搞搞 - 4/19/2007 4:33:00 PM
:)互联网是金矿 我所有知识99%都是网上学回来的 剩下1%是美国图书馆里的书
匿名 - 4/19/2007 9:43:00 PM




出租

若出租给一人:租金>月供,没人租。租金<月供,自己倒贴钱。
我想可以出租给多人,每人租金小于月供,而总和大于屋子的月供。
爱搞搞 - 4/21/2007 5:09:00 AM
想得很美 可惜比较难做到
remme - 4/19/2007 10:27:00 PM
下跌先兆啊……

我的判断是这样的,从来就没有只涨不跌的商品。其次,看sina新闻版上的广告有段时间(包括现在大部分)都是房产广告,最后,每次路过国贸桥,发现最大的四块路边广告牌都被房地产商霸占了。

哼哼,我倒是要看看什么时候否极泰来。
爱搞搞 - 4/21/2007 5:10:00 AM
可能要等不短的时间
remme - 4/19/2007 10:31:00 PM
爱搞搞这篇blog标题搞了个噱头,说是“空手”,其实这位同学玩的是杠杆,而且放大比率是无限倍的那种。凭借的是眼光,代价是自己财务信用,成败由天不由人。

爱搞搞 - 4/21/2007 5:10:00 AM
是空手呀 他没有投入 而且信用这东西在中国很值钱 要人情 但在美国人人都有的
Watson - 4/20/2007 8:31:00 AM
搞不好就会坐牢的
爱搞搞 - 4/21/2007 5:11:00 AM
他自己也怕 后来发现政府有关部门没有抓他才放心了
另外 - 4/20/2007 9:43:00 AM
楼主,怎么联系你啊?我有点个人问题想向你咨询咨询!
最近,家里有个亲戚,在国内准备开个煤矿,他有这个资金,现在家里强烈要求入股,他也同意了,我现在想咨询一下这个事情。应该怎么样来考虑?
爱搞搞 - 4/21/2007 5:28:00 AM
假如是我会这样考虑:

值不值得做:

1.这煤矿能挣回报率如何?参照类似规模在同一个地区;
2.有没有政策风险 开矿权谁批出来?会不会突然被上级宣布作废?这在中国不得不考虑
3.假如回报理想,开采权在可预见时间内有保障,你那亲戚能否胜任管理工作?他有没有同行业工作经验?他有没有独立经营企业的成功历史?
4.前面3个都通过的话,就考虑这个亲戚可不可靠,他会不会以后把你那部分利润给吃了?你用什么方法才能保障自己的利益?

合同范围内:

5.你投入部分股份占多少?以后该企业运不允许增加股东?
6.整个企业投入需要多少钱?流动资金需要多少?盈亏保本线在哪里?
6.企业挣钱怎么分?挣到A元怎么分、B元怎么分......
7.亏钱怎么办?假如前期亏钱的话,每月估计要预备多少?谁负担?如果超过预计的亏损期怎么办?

这些问题都要提前写入和亲戚的合同内。

可能看完这些我随意写的问题你已经晕过去了,1-4任何一步有变数都可能导致你的投资血本无归。

俺感觉:比买A股市场上的煤矿或者原材料板块股票风险高多了:)
风吹雨 - 4/20/2007 10:48:00 AM
呵呵,换个思路,回忆了一下“穷爸爸富爸爸”里提到到他如何从房产交易中挖到第一桶金,似乎花了很多篇幅来描述他所购入的房产的升值前景。
刚才又通过链接看了Casey同学的博客,看来投资目标的选择是很关键的问题。
当然他也花了不少篇幅来叙述自己和CASHCALL之间的问题,并说自己在这上面犯了不小的错误,借贷融资的具体操作是第二个问题。
第三个可能就是进行房产投资的时机了。
爱搞搞 - 4/21/2007 5:29:00 AM
高手:) 不过你说了3个 最最最是哪一个?
on - 4/20/2007 11:09:00 AM
应该就是现金流的问题,如果美国的朋友像中国人民那样n张credit card的话,同时5、6间房子可以的,不过不清楚米国房屋买卖的流程对资金流转的影响。
爱搞搞 - 4/21/2007 5:30:00 AM
美国人民能借的卡可以无限多,不过越借利息越高:)
tyouyou228 - 4/20/2007 11:22:00 AM
我觉得还是风险控制没弄好吧。感觉和我以前做信用外汇的时候有点像。什么时候房子也能作为金融商品就有意思了,不过老百姓就更买不起了。
爱搞搞 - 4/21/2007 5:31:00 AM
美国房子本身就是金融商品 能用正在供的房子 借贷房屋净值
dazhong - 4/20/2007 3:55:00 PM
我想应该是没有一个总体的计划吧.
控制风险,控制现金流.确定自己的投资目标.对市场的预测等,这些都是他没有做好的
爱搞搞 - 4/21/2007 5:48:00 AM
最最最最最最最最?
remme - 4/20/2007 4:32:00 PM
房产证券化不是一年前不久在报纸上作为金融创新在吹了么?
爱搞搞 - 4/21/2007 5:52:00 AM
那是REIT吧? 一般是政府和大型金融机构把手中房屋贷款的债权打包上市 今年就有不少这类的次贷款REIT公司股价暴跌2/3以上 有的宣布破产
猫猫不哭 - 4/20/2007 5:30:00 PM
看来需要多了解一些国外的房地产政策和银行贷款政策。
爱搞搞 - 4/21/2007 5:52:00 AM
以后多写 非常不同
dazhong - 4/21/2007 9:49:00 AM
我发现我上次说的废话太多了,一句话:就是他没有一个始终如一的投资计划.就这样
爱搞搞 - 4/21/2007 12:26:00 PM
呵呵 有道理 但不是最最最
猫猫不哭 - 4/21/2007 12:10:00 PM
一下看了你20都篇文章,嘿嘿长见识啊!
欢迎您去http://www.tianji.com做客。让天友见识见识这位才女。
爱搞搞 - 4/21/2007 12:25:00 PM
谢谢夸奖:)
月夜飘雪 - 4/21/2007 4:02:00 PM
感觉这位大侠纵使靠银行买了N多房子,但是貌似他自己什么也没存下.如果非说他是借鸡生蛋,我倒觉得他连生的蛋都还给银行了。.好无私..换做是我,就算市场趋势再好,我也不会傻到去为了那个泡泡放走本该放进自己兜兜里的钱...控制风险第一重要..
爱搞搞 - 4/22/2007 4:49:00 AM
风险无论怎么控制还是会有的:)
xroot - 4/22/2007 12:55:00 AM
我觉得他最大的错在:“本来一开始还进展顺利,后来随着美国房地产市场的走低...”,就是没有看清市场。
爱搞搞 - 4/22/2007 4:18:00 AM
哈哈
电发男 - 4/23/2007 12:17:00 AM
最主要的错误:
大势上判断失误 在牛市高点得到甜头,迷信了自己的操作手法。结果在市场转阴的时候反而去扩大投入.最终在阴跌中损手烂脚。
在大势好的前提下,只要你肯去操作,一般来说都可以获利。(最近广州街头常听到的话是"你那支股票涨停没有?")所以大势判断是最重要,最基本的。

但需时刻提醒自己,不要迷信市场和过去。

爱搞搞 - 4/23/2007 7:43:00 AM
说得不错 但再怎么谨慎仍然可能判断错误 怎么办?
风吹雨 - 4/23/2007 2:10:00 PM
大市好的时候有人赚钱,大市不好的时候还是有人赚钱,只是前者赚钱的人多,后者赚钱的人少,所以时机不是最重要的
同样是贷款买房,有的房增值多,有的房增值少,所以融资手段也不是最重要的
如果说投资时机是天时,融资手段是地利,投资目标选择是人和。孟子说:天时不如地利,地利不如人和。
其实,我在前面的留言里对三者的排列顺序也表达了我的取向,呵
不知和搞搞的观点是否相合?
爱搞搞 - 4/24/2007 4:53:00 AM
你想法和那Casey同学差不多 他觉得大市好的时候很难找到好机会 反而不大好的时候容易有好项目
村者 - 4/23/2007 4:55:00 PM
爱搞搞具备好老师的素质,时不时的检查下学生有没有好好学上一讲:D
风吹雨总结得很到位了……基本上作为企业来说,最重要的是现金流的控制和管理。其它都还好说。不知道爱搞搞要强调的思路是不是指……
俺只能很责任地告知,无论是谁,无论你买卖的东西是股票、房子、外汇、邮票、古董等等,无论金额大小,只要是牵涉到“低买高卖”、“借钱投入”,那么在行动之前就应该把帐算清楚,知道自己正在做什么,底线在哪里。
爱搞搞 - 4/24/2007 4:50:00 AM
哈哈 没那么远 先强调第一步最最最
电发男 - 4/23/2007 10:02:00 PM
爱搞搞 - 4/23/2007 7:43:22 AM
说得不错 但再怎么谨慎仍然可能判断错误 怎么办?

止损。
爱搞搞 - 4/24/2007 4:50:00 AM
一止损就成负资产了 假如使用栱杆 怎么办?
wolfsquare - 4/24/2007 9:58:00 PM
很简单,自己提价卖给自己。
爱搞搞 - 4/28/2007 7:15:00 AM
哈哈
yomost - 4/24/2007 11:31:00 PM
我觉得最大的问题,是锅太多。:p
我觉得应该等 第一套房子卖出之后,在买第二套房子。
这样做的理由如下:
首先借贷是随时都可以的,但是房价会受到市场波动而变化的(直接影响自己的买入价);
其次有人接货,才能表示钱赚的到手,否则都仅仅是纸面的数字。
最后要保留足够的钱,保证卖不出去,自己也能撑得住。
小江 - 4/28/2007 10:20:00 AM
说到房地产,插话一句,现在普通北京房子的年租金基本只有房价的4%左右,而房贷却高达6%,(利率肯定还会提高)从静态投资收益看,本身并不是好的投资了,而且由于房屋空置率增加,租金的增长其实并不快,可以预见租金收益率会越来越低。可依然有很多人无视这一点,继续买房或炒房,虽然短期看,似乎有收益,但长期看,风险很大。
爱搞搞 - 4/28/2007 4:02:00 PM
呵呵 有没有租金、租金比例多高其实在热炒游戏中是无关紧要的
Daniel - 4/28/2007 10:05:00 PM
买贵了
爱搞搞 - 4/29/2007 2:00:00 AM
贵与不贵都是相对的
newjoy - 4/29/2007 10:32:00 PM
应该还是你曾经说过的杠杆原理。他到底应该选择多少为他的借贷比例。
当随着美国房地产市场的走低时,借贷利息已经比借贷盈利高的时候,他应该要注意了。
爱搞搞 - 4/30/2007 5:00:00 AM
接近
小杨 - 5/6/2007 1:13:00 AM
第一次来到这里,因为羡慕人家,所以也看了一看,太深奥了。我是一点也不懂这东西啊,不过看到楼上的,我觉得有道理,发现利润的本质就是借贷盈利与借贷利息的差价,只有前者比后者高,才是王道。后者比前者高,那不是交学费给银行打工吗。
还有就是借贷融资的具体操我一点也不懂,能说几句吗?当中的手续费的多少,过程想了解一下,我想有了数据,对这个东西也能了解个大概吧。
还有就是房产投资的时机,目标,怎么判断呢?(有了时机,目标风险是不是小点呢?)风吹雨老兄说的问题是问题,就是不知道怎么去判断个大概。或者说有哪类书可以参考一下?
爱搞搞 - 5/6/2007 6:05:00 AM
"借贷融资的具体操我一点也不懂,能说几句吗?当中的手续费的多少,过程想了解一下"

google+去银行问问
暗夜 - 5/15/2007 1:13:00 PM
一个参考思路:
借贷买房子--->房子二次抵押--->金融市场获利---->赎会抵押房产--->继续抵押或者将房子售出获利.
爱搞搞 - 5/17/2007 4:37:00 PM
两边都亏怎么办?万一第一步已经亏怎么办?
- 5/16/2007 3:38:00 PM
看完全部留言都没看见公布答案。郁闷。偶觉得他最错是没有套现保本!!! 不断借贷房滚房,房滚房,不适时套现部分房子为钱,滚再多房子也有楼价下跌导致完蛋的一天。跟股票一样,老是不套现,一堆数字看着有P用。总结:该老外过于贪婪,鉴定完毕。
爱搞搞 - 5/17/2007 5:05:00 PM
答案稍后写
笠原may - 5/24/2007 6:35:00 PM
最最最错?从他的blog链接看了《10 mistakes that made flipping a flop》
比较糊涂。但是有两点印象

1. 他后来不断买的房子都是为了填前面的窟窿,感觉他被逼着往前走。
2. 他买房子本来是为了差价,但是这个差价常常因为各种原因变没了:要么是被拖着卖不出去,要么是设计丑陋,要么是修缮费远高出估计。

期待搞搞公布答案:-)
笠原may - 5/24/2007 6:41:00 PM
低买高卖,要把那个差价套出来得需要多准确的眼光,和熟练的操作啊。

我可不可以猜,错就错在他是个新手 =。=
aiaigaogao - 5/28/2007 2:00:00 PM
cnBeta今日发了本文主人公的新闻:人物特写:美国小伙为何成为博客世界全民公敌http://www.cnbeta.com/articles/27272.htm。

文中有言:有些人的确是.其它人则确实将他视为房市泡沫的最糟范例.批评者指出,投机者骗取贷款,拉高诚实购屋者的成本,最后房子被查封又连累附近的房价.最普遍的指控是Serin撒谎取得贷款已经构成加州和联邦的诈欺罪.
网友评论之一:我很惊讶这段话,因为现在中国楼市里存在大量这样炒作房价的人,而且多数都成功了。难道说这在美国是很让人不齿的事情?

搞搞怎么还不公布答案?
爱搞搞 - 5/30/2007 12:22:00 AM
美国人很讨厌撒谎 但其实这不是他的错 这撒谎欺骗贷款是整个房贷行业问题
要写的东西太多了
牛杂碎 - 5/29/2007 2:29:00 PM
我认为他最大的错误在于积压在手上的房子太多了,他似乎只顾着尽量多地买入,却没有设法尽快地卖出手上的房子,只有买卖都活跃起来,他才有可能有利润。他的问题是“库存”太多,成了负资产,造成周转不灵。
爱搞搞 - 5/30/2007 12:35:00 AM
库存是个问题
牛杂碎 - 6/1/2007 2:33:00 AM
还没到公布答案时间?等得花儿也谢了。
爱搞搞 - 6/2/2007 5:43:00 PM
明天
张宝林 - 6/6/2007 4:12:00 PM
我看了你写的/我觉得他部奏走错了 //他为什么不先找到买主 ///在去联系房子///风险不就小多了吗//
张宝林 - 6/6/2007 4:15:00 PM
我的QQ444194966我是学市场营销的///大一 现在在上海///陪女朋友 嘿嘿 ///上面我说的 要具体操做 ///不说了 我要去找个零时工了 没办法啊///还没毕业 好工作不好找啊
旁观 - 6/7/2007 10:54:00 PM
哎,不就是一个空手套问题嘛.最大的失败原因就是他没有什么朋友,如果朋友多,空手套很容易的...
情书 - 7/2/2007 10:58:00 PM
我很欣赏“爱搞搞”,我现在手上有个房地产项目,希望能帮我分析一下QQ737263789
SISSI - 7/28/2007 4:01:00 PM
我觉得完全无首付太过危险。也许是我比较保守,如果在这个情况下,我不会大量购入房产,大势下跌更加不能够继续购入。没有人能和大势拼的。
CSK - 7/29/2007 1:38:00 AM
我觉得他的问题是滥用债务这个杠杆。
tiger - 8/16/2007 11:06:00 AM
比较同意张保林的观点,如果先看市场需求,再去找房子来买,估计转手成功率会高点。其实这是一个很简单的做生意的原则,有需求,才去发掘生意机会,做什么生意的基础都是这样。个人认为首先第一步是要用多点时间去建立能收集需求的人际关系,即是说,要在你需要买房之前,知道该区域想买房的人,到底想要什么户型为主,或者什么户型最容易售出,这些是要靠时间和经验去积累的。然后才是文中的步骤。我自己创业过,成功过,失败过,虽然都是小打小闹,但是也有点浅薄的经验,渴望高人或者同道者和我交流,谢谢!QQ:105607818
红尘过客 - 8/22/2007 7:14:00 AM
很喜欢你的风格、不过你说的这些都是空的。请教下你有空手套白狼的经验吗?
十戒_盗版哈立波特 - 8/23/2007 1:27:00 AM
我经过推荐跑这的,怎么还没有看到答案?
我记得富爸爸的财务自由之路里说过
当你没有找到能为你的行为买单的买家时,就不要轻易付出,否则会面临不确定性的危险,这是保证现金流的一个重要原则。不知道这位同学是不是死在这里?
风雨同路 - 9/1/2007 5:25:00 PM
是谁说朋友多就可以空手套白狼?  这话说的有点大哦!你当朋友是什么?很有意思!想辩驳的话QQ455803094
匿名 - 9/1/2007 11:47:00 PM
在中国不好做到啊.
贷款36W,大都是需要抵押,虽然有些银行可以允许用你将要购买的房子抵押贷款,但是这种被抵押的房子在还完款之前是不能用来再出售的!
- 9/8/2007 12:27:00 AM
很好,学习了
wu - 9/18/2007 11:33:00 AM
买进:36+?+?+?+?=39
卖出:36-?-?-?-?-?=32
钱从哪里来?
小K - 9/24/2007 3:19:00 PM
呵,很有意思的饿
行星系 - 11/3/2007 1:57:00 PM
幼稚,太单纯了
不好意思
只是个人观点
QQ:478258304
- 11/11/2007 5:36:00 PM
真的那 磨简单那有那个高手把经验讲一下在洗耳恭听那











匿名 - 12/7/2007 10:41:00 AM
无意间进入了这里
看着看着就看到了最后
可是看到最后都还没公布答案
很想看看最后的答案分析
哈哈 - 3/4/2008 4:20:00 PM
一年过去了,答案仍然没有出现,这就是本事!!
爱搞搞 - 3/4/2008 4:23:00 PM
哈哈 东西太多写不过来。
只做投机 - 3/4/2008 5:22:00 PM
评估市场大环境,对于评估,每个人的主观因素较大,所以才会产生市场和交易。所以要客观的评价市场-----首先要评估市场的基源利率(目前产品和未来产品之间的价值比率)价值比率越低越好,反之则需要非常谨慎。 也就是爱搞搞说的杠杆原理。 往大了说就是把握经济循环的节奏即衰退-繁荣-衰退。
gaogaoai - 3/8/2008 9:55:00 PM
个人理解,他在掘到第一桶金之后投资盲目,没有评估收益与风险,认为后续的发展和第一套房子一样顺利
KID - 3/13/2008 10:18:00 PM
他是不是太天真了,有什么可以做保证一定能退给他3万,当时要是没给他呢! 呵呵!
不好搞 - 5/2/2008 12:47:00 PM
嗨,原因简单,就是没有增值啊,一买一卖没增值还搞个屁啊。
好好!!! - 5/3/2008 11:20:00 AM
我觉得他最大的错 就是好大喜功,急功近利。
真的可以啊 - 6/30/2008 12:24:00 AM
有两个方法,第一零首付,如你看中一房子10万,首付三成加上手续费你得有四万块才行,但你可以跟卖家和中介公司沟通,合同签定为14万,贷款10,最后你的房款就全由银行付了。你只需还10万的贷款,没花一分钱,就得一套房子了。第二个方法,不管谁家里总会有一套房子吧,就算是父母的,旧点也不要紧,能买卖就行,如房子值10万,你就卖15万,给谁?自己人啊,首付不用付,房子还在,银行的贷款也到了,只不过换了一个名字。我跟老婆离婚了,她的房子高价卖给我,我的房子更加高价卖给她,名字换了,我们还住在自己的房子里,但手头一下多了几十万呵呵。
真的可以啊 - 6/30/2008 12:28:00 AM
有志于房地产的朋友请加357723774
匿名 - 9/17/2008 4:41:00 PM
次贷危机
木叶豹象 - 9/18/2008 5:10:00 PM
次贷危机原来是这么回事儿。
廖望 - 9/29/2008 3:00:00 AM
迪拜地产投资三年回本,比如国际城一套86万人民币的房子,年租金一年11万,三年33万,近三年每年增值最保守都有20%(迪拜房地产署官方统计从去年四月份到今年四月平准增值40%),三年共增至超过60%。绝好投资机会。

迪拜顶级房地产开发商DAMACwww.damacproperties.com(中东地区最大的非国有地产开发商),需求楼盘代理人员。签订正式代理合同,任何提供客源的人都可以拿到5%-7%的提成。
请联系:Mob.00971-50-1012608 Email:liao.wang@damacgroup.com QQ:75510696
绘河垂钓人 - 10/9/2008 9:13:00 PM
他最大的错 就是玩了;空手道‘’。尝到甜头以后成瘾,他不是神仙,一个资本主义国度不是为了他自己转的,你看看那个玩空手套白狼的最后不是有了本钱以后在另寻它业。虽然说是套 白狼的技术是左手赊技右手赊钱,人就是人不是神。
RCD - 11/27/2008 8:19:00 AM
wolfsquare - 4/24/2007 9:58:00 PM
很简单,自己提价卖给自己。
爱搞搞 - 4/28/2007 7:15:00 AM
哈哈
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中国人的做法哈,看来美国小伙需要补补中国智慧了

不过,现在开发商这招也玩不动了吧,个人还是可以的,大不了套了钱房子扔给银行,不做刁民发不了财啊
傲雪 - 1/11/2009 5:15:00 PM
我很关注"投资顾问"的栏目,从中我能够借鉴经验获得启发.关于投资房地产的资金,我想谈谈我的一个朋友的经验,和大家分享.
他先是把自已居住的房子卖给父母(其实只是走了一个手续),从银行得到了30万元的贷款,然后按揭贷款买了3套商品房,他把这3套房子全部出租出去,租金足够支付月供.而他父母所要"支付"的月供就由他每个月给银行存钱,通过这种方式,他盘活了自已的固定资产,随着房价的上涨,他购买的那3套房子出售就可以一次性赚到不小的利润.
匿名 - 1/22/2009 8:04:00 PM
看了一下你的文章
我觉地不管怎么样。先找个伙伴吧。
有伙伴,想怎么搞怎么搞。有主意一起出。有问题一起解决
111 - 2/17/2009 1:56:00 AM
厉害
aa - 2/26/2009 1:03:00 AM
错在正现金流是在他买下就已经确定了,而不是卖出后确定,否则风险加大.所以,一面找房源,一面找买家,应找好买家先,再买下房子.
匿名 - 7/17/2009 10:24:00 AM
新手 进来学习的
匿名 - 7/18/2009 2:03:00 PM
在美国次贷危机中,他可能不在人世了。
囍中国 - 11/27/2009 7:45:00 AM
jean - 11/28/2009 7:21:00 AM
重点是:投资目标的选择。有一些好的房地产项目不管在什么时候都是有利可图的。
西安妇科医院哪家好 - 7/28/2011 10:17:00 AM
美国的房子就是好,不过听说很大中国有钱人都在那边有房子!!
杨斌 - 4/24/2012 8:33:00 PM
资金流动性太差,周期长。
湛澄澄 - 2/6/2015 2:49:00 PM
原来次贷危机先兆在此。。。
Replica Yeezys - 9/7/2017 1:25:00 PM
Kanye West dropped brand new Yeezy Boost 700 on his website back in August to the surprise of, well, everyone who doesn't have the last name Kardashian